Vastgoedbelegging: tevreden huurders cruciaal

Wat is allemaal van invloed op het succes van je vastgoedbelegging? We vroegen het Eva Godefroy, jurist ondernemingsrecht bij BDO Legal B.V. en met jarenlange ervaring als bemiddelaar tussen eigenaren en huurders een waardevol gesprekspartner.

Martijn de Graaf

Leestijd: 4 minuten

Laatste update 18 sep 2023

Beleggen

Wij vroegen haar naar de ins en outs van de wetgeving rondom het beleggen in vastgoed en tips voor een goede relatie tussen huurder en verhuurder.

Regels en wetgeving

Eva noemde het al eerder: zorg dat je goed op de hoogte bent van de regels en restricties die de gemeente stelt aan het verhuren van een pand. Per gemeente kan het verschillen of je een vergunning nodig hebt, een vergoeding moet betalen of dat verhuur in die straat bijvoorbeeld helemaal niet (meer) toegestaan is. Wanneer je een pand wilt splitsen, moet je er rekening mee houden dat dit flink wat gevolgen kan hebben. Zo kan een splitsingsvergunning (omgevingsvergunning) vereist zijn en moet je een juridische splitsing kadastraal registeren en daarvoor officieel bij het kadaster een kadastrale splitsingsvergunning aanvragen.

‘Er worden nog altijd wijzigingen doorgevoerd in het gemeentelijke beleid rondom huur en verhuur, dus check dit regelmatig.’ Verschillende gemeente hebben in de afgelopen jaren hun wetgeving aangepast en aangescherpt. Zo wordt steeds meer aandacht besteed aan veiligheid en het maximum aantal bewoners per pand. De gemeente voert controles uit om malafide huiseigenaren te bestrijden en de veiligheid in de panden te borgen. ‘De gemeente kan bijvoorbeeld ook regels stellen aan het aantal fietsen dat bij een huis mag worden gestald, dus hou ook dat goed in de gaten. De boetes wanneer je de regels overtreedt kunnen aardig oplopen.’

Ook landelijk wil de wet nog wel eens worden aangepast. ‘De belangrijkste wijziging in de huurwet van de afgelopen jaren is die van 1 juli 2016, waarin is bepaald dat een huurcontract voor bepaalde tijd geen minimale termijn meer behelst, maar werkelijk een maximale termijn is,’ vertelt Eva. Ze legt uit: ‘Wanneer een huurcontract wordt getekend voor de duur van een of twee jaar, loopt dit contract ook daadwerkelijk af na deze periode. Voor studentenkamers geldt een termijn van maximaal 5 jaar’. Let op: dit moet een termijn in één keer zijn en geen verlengingen.

In tegenstelling tot de eerder geldende minimale termijn, is nu dus sprake van een maximale termijn. Waar voorheen het contract automatisch werd verlengd. moet de huurder nu het pand verlaten na de bepaalde periode. Als verhuurder heb je echter wel de informatieplicht om dit uiterlijk één maand en maximaal drie maanden voor einde contractdatum aan te zeggen aan de huurder. Doe je als verhuurder niet , dan wordt het contract toch automatisch verlengd voor onbepaalde tijd. Wil je daarna de huur opzeggen, dan moet je je als verhuurder houden aan de wettelijke opzeggingsgronden en -termijnen.

Maar er is meer dan alleen landelijke en lokale wetgeving. Wat vaak wordt vergeten door (potentiële) pandeigenaren, is het controleren van de statuten van de VvE (Vereniging van Eigenaren), weet Eva. ‘Er kan namelijk in de splitsingsakte van de VvE zijn opgenomen dat het pand niet bestemd is voor verhuur aan derden. Helaas komen we nog vaak tegen dat vastgoedbeleggers dit pas na de aankoop onderzoeken, waardoor de hele aankoop zinloos is geweest.’

Creëer een zelfstandige en bewuste huurder

Het komt nog wel eens voor dat verhuurders onderschatten hoeveel werk er in de verhuur van kamers gaat zitten, ook wanneer de kamers eenmaal zijn verhuurd. Neem bijvoorbeeld de servicekosten. Is de huurprijs inclusief servicekosten en internet, dan moet je deze kosten jaarlijks afrekenen op basis van werkelijk gebruik. Het is namelijk niet toegestaan om hier winst op te maken door meer servicekosten te rekenen dan je als eigenaar daadwerkelijk betaalt. Dat betekent dat je jaarlijks het totale verbruik moet verrekenen met de betaalde kosten die jij als verhuurder voor hen hebt voorgeschoten. Zijn er wisselingen geweest van huurders, dan moet je dit meenemen in de verrekening en soms oude huurders achterhalen. Het advies van Eva is dan ook om, waar mogelijk, een kale huurprijs te rekenen. ‘Laat je huurders zelf de kosten van internet en gas, licht en water regelen, en dit onderling verrekenen. Dit voorkomt een hoop gedoe. Bovendien leert de ervaring dat ze ineens een stuk bewuster omgaan met hun energie- en waterverbruik!’

Een tevreden huurder is een tevreden verhuurder

Tevreden huurders zijn cruciaal voor het succes van je vastgoedbelegging

Een trend die Eva de laatste jaren ziet, is dat huurders steeds steeds meer van zich laten horen naar hun verhuurder toe. Huurders zijn beter op de hoogte van hun rechten en stellen meer eisen aan hun woonruimte. en positief effect hiervan is volgens Eva dat huiseigenaren beter voor hun panden gaan zorgen wat een gunstig effect heeft op de duurzaamheid van de woning. Een andere trend die Eva ziet is dat huurders steeds meer waarde hechten aan de duurzaamheid van de woning. Eva: “Denk aan goede isolatie dubbel glas en energiezuinige apparatuur. Huurders zijn bereid hiervoor te betalen en geven hun wensen ook aan de verhuurder aan, wat een positieve ontwikkeling is in de markt.

Goed communiceren met je huurders, investeren in je pand en op de hoogte blijven van de ontwikkelingen levert je uiteindelijk heel veel op weet Eva: ‘Tevreden huurders zijn cruciaal voor het succes van je vastgoedbelegging. Bij achterstallig onderhoud heb je snel kans op klachten, wat voor beide partijen frustraties oplevert en veel onnodige energie en tijd kost. Zorg dan ook voor duidelijke regels, een eerlijke huur en een pand dat in goede staat verkeert, dan heb je tevreden huurders met een prettige samenwerking tot gevolg.

Houd je kennis up-to-date

De huizenmarkt is momenteel oververhit en de verwachting is dat de markt de komende jaren nog dynamisch zal blijven. Er zal altijd beweging blijven in de huizenmarkt, maar ook in de wet- en regelgeving rondom het verhuren van panden. Het is dus belangrijk om je kennis up-to-date te houden en je altijd goed te laten informeren door een professional als Eva .

Met haar advies heeft Eva al veel particulieren weten te behoeden voor valkuilen voor verhuurders zoals een zogenaamde ‘valse start’: een investering in een pand met als doel het te verhuren, maar waar verhuur achteraf niet toegestaan bleek. Meer over haar tips op dit gebied lees je in het artikel Vermijd een valse start.