Huurcontracten opstellen: de verschillen, voordelen en valkuilen

Welk type huurcontract past bij jouw woning? we bespreken de verschillen, de voordelen en eventuele valkuilen.

Bas Teunissen

Leestijd: 9 minuten

·

Laatste update 18 sep 2023

·

Vooraf huren

Wanneer je een woning gaat verhuren is het bijzonder belangrijk dat je het juiste type huurcontract kiest en dat deze goed in elkaar zit. Het juiste type huurcontract verschilt bijvoorbeeld wanneer je het pand als geheel of juist als losse kamers verhuurt. Welke opties zijn er, wat is belangrijk om te weten en wat past er bij welke situatie? We spraken met Rachid Moghni van Moghni Advocaten in Rotterdam over de verschillende types huurcontracten en de daarbij horende voor- en nadelen.

‘In de basis zijn er twee verschillende huurcontracten die je met een huurder kan afsluiten,’ vertelt Rachid. ‘Je kunt sinds 2016 kiezen voor een huurcontract voor bepaalde tijd of een huurcontract voor onbepaalde tijd. Er zijn verschillende redenen waarom je voor onbepaald of bepaald zou kiezen.’ We vroegen Rachid naar de voor- en nadelen.

‘Wanneer je kiest voor een huurcontract voor onbepaalde tijd heb je als verhuurder het voordeel dat je minimaal één jaar verzekerd bent van een huurder. De huurder mag in deze periode namelijk niet opzeggen.’ Er zitten ook nadelen aan een contract voor onbepaalde tijd, zo zit je aan deze huurder vast, ook na dat eerste jaar omdat er geen einddatum is gesteld. ‘Mocht de huurder dus niet willen vertrekken wanneer jij dit verzoekt, staat de huurder in zijn recht.’

Je kunt ook kiezen om een huurcontract voor bepaalde tijd op te stellen. Bij een zelfstandige woonruimte kun je in dit geval een huurtermijn vastleggen van maximaal twee jaar. Wanneer je een onzelfstandige woonruimte verhuurt (zoals studentenkamers) is de huurtermijn maximaal vijf jaar. Het voordeel van een huurcontract voor bepaalde tijd is dat de huurder er na het einde van deze gestelde termijn uit moet. ‘Let op,’ waarschuwt Rachid Moghni, ‘als verhuurder moet je wel tijdig aanzeggen dat het contract eindigt. Dit moet je als verhuurder drie tot uiterlijk één maand voor het einde van het contract doen. Doe je dit niet of doe je dit te laat of te vroeg, dan wordt het contract van rechtswege (dat wil zeggen automatisch) omgezet naar een contract voor onbepaalde tijd en geniet je huurder dus huurbescherming.’ De nadelen van een contract voor onbepaalde tijd, vertelt Rachid, is dat de huurder het contract op elk gewenst moment kan opzeggen. Ook zit je vast aan deze huurder, indien deze er niet uit wil.

Een huurcontract voor bepaalde tijd stelt de verhuurder in de gelegenheid om, indien er sprake is van inflatie en de huizenmarkt verandert, andere keuzes te gaan maken.

Het opstellen van een huurcontract voor bepaalde tijd is echter in de huidige markt geen groot risico. Er is een groot tekort aan woonruimte onder (buitenlandse) young professionals en de trend hierin zet voort.

Rachid ziet nog meer voordelen in een contract voor bepaalde tijd: ‘Een huurcontract voor bepaalde tijd stelt de verhuurder in de gelegenheid om, indien er sprake is van inflatie en de huizenmarkt verandert, andere keuzes te gaan maken. Je bent in de gelegenheid om je investering te verkopen wanneer nodig (of voor een hogere huurprijs aan te bieden). Wanneer je een contract voor onbepaalde tijd hebt afgesloten met je huurder, kan dit nog wel eens vervelend worden door de rechten die de huurder heeft binnen de huurbescherming.’ Rachid vertelt ons dat de huurder in dat geval simpelweg kan blijven zolang hij wil, ongeacht of jij als verhuurder moeite hebt de hypotheek te betalen. Daarbij is het belangrijk om te weten dat een woning verkopen in niet-verhuurde staat meer waard is dan in verhuurde staat, mocht het zover komen.

Wil je een voorbeeld huurcontract downloaden? In onze Startersgids vind je verschillende (o.a. engelstalige) voorbeeldcontracten, geschikt voor kamers of appartementen die je via HousingAnywhere verhuurt.

‘Er is nog een uitzondering en dat is het campuscontract. Een campuscontract ligt in het midden van bovengenoemde contracten. In een campuscontract spreek je namelijk geen termijn af, maar leg je de voorwaarde vast dat de huurder een studie volgt en dat dit jaarlijks aangetoond moet worden. Wanneer de studie wordt beëindigd en/of de huurder niet langer kan aantonen dat hij of zij studeert, wordt het huurcontract ook beëindigd.’ Als verhuurder kun je het huurcontract dan opzeggen in verband met dringend eigen gebruik. Hierbij is het wel belangrijk dat de volgende verhuurder ook een student is, met eenzelfde constructie. Mocht je een campuscontract met een huurder opzeggen om er vervolgens een reguliere huurder in te zetten, kan de eerdere huurder hier juridische stappen op laten volgen en kan het zijn dat je als verhuurder schadeplichtig bent. ‘En dat wil je natuurlijk te allen tijde voorkomen.’

In de meeste gevallen is er sprake van een opzegging of verloop van rechtswege bij bepaalde tijd en verloopt dit met wederzijds instemmen. Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd heeft de huurder na één jaar het recht om de huur om te zeggen. De huurder heeft dan een opzegtermijn van één maand. Hierbij is het belangrijk dat je als verhuurder in het contract opneemt dat dit tegen einde van de maand is. Op deze manier kun je ervoor zorgen dat een contract, ook wanneer het midden in een maand wordt opgezegd, pas officieel wordt beëindigd aan het einde van de eerstvolgende maand.

‘Er is een limitatieve lijst met (de belangrijkste) gronden waarop een verhuurder het contract toch kan opzeggen, ondanks dat er (nog) geen sprake is van een gestelde eindtermijn in het contract.’ Deze gronden gelden dus voor alle vormen van een huurcontract. Rachid neemt ons kort mee in de meest relevante gronden voor verhuurders:

• Dringend eigen gebruik Wanneer je het huurcontract wil opzeggen voor dringend eigen gebruik, omdat je er bijvoorbeeld zelf wilt gaan wonen, moet je als verhuurder kunnen aantonen waarom dit noodzakelijk is. Dit kan soms nog een hele klus zijn. Bovendien ben je als verhuurder genoodzaakt om de huurder een schadevergoeding te betalen en voor een vervangende woning te zorgen.

• Niet tijdig betalen Wanneer de huurder de overeengekomen huur niet betaalt of een achterstand heeft opgelopen, kun je als verhuurder stappen zetten om het contract te laten ontbinden. Dit kan wanneer er sprake is van drie of meer maanden huurachterstand. Het ontbinden van een contract op deze grond moet altijd via een rechter gebeuren. Let op, het kan zijn dat de rechter in het voordeel van de huurder uitspraak doet. In dat geval moet de huurder binnen één maand de achterstallige huur betalen maar mag dan vervolgens wel in de woning blijven wonen. Het contract wordt dan niet ontbonden.

• Slecht huurderschap is een grond om het huurcontract te laten ontbinden. Echter is dit voor een verhuurder in veel gevallen lastig aan te tonen. Als verhuurder moet je bewijzen hebben en documentatie waaruit blijkt dat er sprake is van slecht huurderschap. Je kunt hierbij denken aan overlast en (ernstige) incidenten.

• 13b opiumwet De vierde grond om een huurcontract te laten ontbinden is wanneer er drugs gevonden wordt in jouw pand. In dit geval kan de burgemeester ervoor kiezen om het pand tijdelijk te sluiten op basis van de 13b Opiumwet. Tijdens deze periode van sluiting mag je als verhuurder het contract opzeggen zonder tussenkomst van de rechtbank. Je mag de woning echter niet ontruimen, indien huurder niet vrijwillig akkoord gaat met de ontbinding. Het kan dus betekenen dat je enkele maanden zonder huurinkomsten zit. In sommige gevallen kan in overleg met de gemeente gekozen worden om de woning eerder weer beschikbaar te stellen, wanneer duidelijk is dat de huurder niet meer terugkomt.

De beste manier om zekerheid in te bouwen is echter door de aanzegging door een deurwaarder te laten uitvoeren.

‘Ik noemde het al eerder: wanneer je een huurcontract voor bepaalde tijd afsluit, is het erg belangrijk dat je als verhuurder drie tot uiterlijk één maand voor het einde van dit huurtermijn dit officieel aanzegt. Verzeker jezelf daarbij dat de huurder jouw bericht ook daadwerkelijk heeft gehad om problemen te voorkomen,’ tipt Rachid. Hij vertelt dat dit op verschillende manieren kan: ‘Je kan een e-mail sturen met de aanzegging, een aangetekende brief sturen of een combinatie van bovenstaande. Het is belangrijk om altijd om een ontvangstbevestiging te vragen, dus verzoek je huurder altijd om schriftelijke bevestiging.

De beste manier om zekerheid in te bouwen is echter door de aanzegging door een deurwaarder te laten uitvoeren. Een deurwaarder is namelijk beëdigd waardoor dit een ambtshandeling is. Wanneer hij aangeeft het bericht te hebben afgeleverd, is dit rechtsgeldig. Hoewel het misschien grof geschut lijkt, is het slechts een formaliteit die je ontzettend veel kan besparen.’ Een e-mail kan gemakkelijk worden ‘gemist’ of verwijderd en een aangetekende brief kan per ongeluk door de vriend van het buurmeisje worden getekend. Wanneer huurder betwist de aanzegging te hebben ontvangen, dan ligt de bewijslast bij verhuurder, vandaar dat een deurwaardersexploot het meest veilig is. Wees er zeker van dat jouw huurder de aanzegging heeft ontvangen zodat je, mocht er een geschil komen, in je recht staat.

Samen met Rachid zetten we alles nog eens op een rij. ‘Wanneer je overgaat tot het verhuren van je beleggingspand moet je dus goed nadenken over welk type huurcontract het beste aansluit bij jou als investeerder en je toekomstplannen. Het voordeel van een huurcontract voor bepaalde tijd, is dat je verzekerd bent van een einddatum van de huur. Het nadeel is dat de huurder elk gewenst moment kan opzeggen, in tegenstelling tot jij als verhuurder. Echter in de huidige markt is het te betwisten in hoeverre dit daadwerkelijk een nadelig gevolg is.’ Bij een huurcontract voor onbepaalde tijd kun je jezelf verzekeren van een huurder voor de duur van een jaar, maar vervolgens heeft de huurder het recht in handen. Bij alle vormen van huurcontracten is het belangrijk om goed oog te hebben voor de termijnen. Zij gelden als leidraad wanneer een geschil tot aan de rechter komt. Heb jij je als verhuurder niet goed aan de vastgestelde termijn gehouden, dan zal het voordeel altijd aan de kant van de huurder vallen.

Wil je juridisch advies over het huurcontract of bij een geschil, neem dan contact op met Rachid Moghni van Moghni Advocaten:

Dit artikel is alleen voor informatieve doeleinden. Raadpleeg de bevoegde autoriteiten of een advocaat voor juridisch advies.

Voor feedback over dit artikel of andere suggesties kunt u een e-mail sturen naar content@housinganywhere.com