Una guida al contratto di affitto con cedolare secca per scoprire i requisiti necessari a richiedere l'opzione, come si sceglie, come si paga e a chi conviene.
Quando si decide di mettere in affitto un immobile, la tassazione è uno dei temi che più preoccupano i proprietari. In realtà, la scelta di come pagare le imposte sul reddito da locazione è più semplice di quello che sembra e presenta due diverse possibilità: applicare la tassazione ordinaria IRPEF oppure optare per il regime della cedolare secca sugli affitti.
In questo articolo trovi una pratica guida al contratto di affitto con cedolare secca, per capire come funziona questa modalità agevolata di tassazione: i requisiti, a quali tipi di contratti di affitto si applica, come effettuare la richiesta e il pagamento e a chi conviene.
Quando si parla di contratto con cedolare secca, non si fa riferimento a un vero e proprio tipo di contratto di affitto, bensì a un regime fiscale. La cedolare secca è infatti una modalità di tassazione sostitutiva del reddito derivante dalla locazione di immobili, che propone un'aliquota fissa la posto del pagamento dell'IRPEF.
La cedolare secca, introdotta dalla Legge di Bilancio 2020 come modifica del d.l. 23/2011 art. 3, ti permette di evitare il pagamento di:
In linea di massima, il contratto di affitto con cedolare secca può essere scelto da tutti i proprietari di immobili ad uso abitativo a patto che si tratti di persone fisiche, con alcune eccezioni.
Vediamo quindi chi può applicare l'opzione della cedolare secca e quali sono le aliquote, a seconda della tipologia di contratto di affitto.
Se possiedi una proprietà da affittare a scopo abitativo, puoi sempre optare per la cedolare secca, a meno che non rientri in queste categorie:
Rientrano nella tassazione agevolata sugli affitti tutte le case e gli appartamenti (oltre alle relative pertinenze) facenti parte delle categorie catastali comprese tra A1 e A11, a esclusione della categoria A10, relativa a studi privati e uffici.
In base al tipo di contratto di affitto scelto, se decidi di richiedere la cedolare secca ti verrà applicata un'aliquota del 21% o del 10%.
Nello specifico, l'aliquota del 21% riguarda i contratti di locazione a canone libero (4+4).
L'aliquota del 10% invece si applica a:
Se scegli un affitto a canone libero o a canone concordato con cedolare secca, le regole di questa tassazione sostitutiva sono valide per l'intera durata del contratto e di eventuali proroghe. Nel caso decidessi di attivare l'opzione della cedolare secca in annualità successive alla prima, la validità si intende dalla richiesta al periodo residuo di durata del contratto.
Hai comunque la possibilità di revocare l'opzione ogni annualità contrattuale seguente a quella in cui viene esercitata, effettuando la revoca entro 30 giorni dalla scadenza dell'annualità precedente.
Se cambi idea e vuoi richiedere nuovamente la cedolare secca, puoi farlo a partire dall'annualità successiva.
Un'eventuale proroga del contratto di locazione rende necessaria la conferma del regime della cedolare secca nel momento in cui si effettua la comunicazione di proroga, entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di un precedente prolungamento.
La cedolare secca è opzionale, quindi non si attiva automaticamente, ma si deve scegliere quando si effettua la registrazione del contratto di locazione o nelle annualità successive, attraverso il modello RLI. Questo regime può essere ugualmente scelto in fase di proroga, anche tacita, entro 30 giorni dalla proroga stessa.
Fai attenzione nel caso l'immobile sia in comproprietà, perché in tale circostanza ogni proprietario deve esercitare l'opzione della cedolare secca.
Ricordati anche di comunicare la scelta di questo tipo di tassazione all'inquilino tramite lettera raccomandata, rinunciando contestualmente all'adeguamento del canone di locazione (incluso quello per l'Istat), incompatibile con la cedolare secca. Questa comunicazione va effettuata prima della registrazione o della scadenza del versamento dell'imposta di registro per gli anni successivi.
Se la rinuncia all'aggiornamento del canone è già presente nel contratto di affitto, non sei obbligato a inviare la raccomandata.
Quali sono le scadenze da rispettare per il pagamento della cedolare secca? Il versamento è a carico del proprietario, seguendo il calendario IRPEF e applicando ogni anno lo stesso sistema di acconto e saldo. L'acconto generalmente non è previsto per il primo anno, in quanto manca il riferimento per la base imponibile.
L'acconto dovuto è pari al 100%, calcolato sulla base dell'imposta pagata l'anno precedente.
Il suo versamento deve essere effettuato:
Per il saldo, hai tempo fino al 30 giugno dell’anno successivo a quello di riferimento.
Ogni pagamento richiede l'utilizzo del Modello F24, dove dovrai indicare il relativo codice tributo tra questi:
Come si calcola la cedolare secca? Per quantificare l'acconto dovuto per la cedolare secca, prendiamo ad esempio un canone di locazione annuale di €7.200, corrispondenti a un affitto mensile di €600.
Nel caso di contratto di locazione a canone libero, consideriamo l'aliquota del 21%:
7.200 x 21% = €1.512
Essendo la cifra maggiore di €257,52, l'acconto deve essere pagato in due rate, la prima del 60% equivalente a €907,2 e la seconda del 40%, ossia €604,8.
Se invece ti interessa il calcolo dell'affitto con cedolare secca e hai optato per un contratto a canone concordato, l'aliquota è del 10%:
7.200 x 10% = €720
Anche in questo caso l'importo è superiore a €257,52, quindi il versamento dell'acconto sarà sempre in due rate.
La cedolare secca con aliquota al 10% è molto spesso vantaggiosa per il proprietario, rispetto alla tassazione ordinaria. Per capire se l'opzione della cedola secca è davvero conveniente per te, devi però tenere in considerazione diversi fattori.
Questo è un articolo a titolo puramente informativo. HousingAnywhere declina ogni responsabilità riguardante informazioni che potrebbero risultare inesatte o non aggiornate. Si consiglia di verificare le informazioni qui contenute presso gli enti preposti.
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