Mieterhöhung in Österreich: Was ist erlaubt?

Erfahre wann eine Mieterhöhung in Österreich erlaubt ist und was du als Vermieter dabei beachten solltest.

Paulin

3 Minuten Lesezeit

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8 Aug. 2024

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Vermietung

Mieterhöhungen sind ein wichtiges Thema bei der Vermietung deiner Immobilie. Sie können dir dabei helfen, steigende Kosten für deine Immobilie zu decken, die Auswirkungen der Inflation abzufedern und von den aktuellen Marktbedingungen zu profitieren. Durch Mieterhöhungen kannst du deine Mieteinnahmen maximieren und eine höhere Rendite aus deinen Investitionen erzielen.

In diesem Artikel erfährst du alles, was du über die Mieterhöhung in Österreich wissen musst. Du lernst, wann und wie du die Miete erhöhen kannst und welche Regelungen in Österreich gelten.

Im Vergleich zu vielen anderen Staaten in Europa gibt es in Österreich strenge Regelungen bezüglich der Mieterhöhung. Ob du die Miete in Österreich erhöhen kannst, hängt davon ab, ob der Mietvertrag in den Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) fällt und um welchen Mietzins es sich handelt. Es gibt folgende Szenarien:

1. Das Mietverhältnis liegt nicht, bzw. Im Teilanwendungsbereich des MRG:

Wenn das Mietrechtsgesetz (MRG) nicht oder nur teilweise anwendbar ist, unterliegt der Mietzins den Vorschriften des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuchs (ABGB). Das ABGB gewährt Vermietern erhebliche Freiheit bei der Gestaltung von Mietverträgen, einschließlich der Möglichkeit von Wertsicherungsvereinbarungen, die nicht an Richtwerte oder Kategoriebeträge gebunden sind. Die Miete darf jedoch nicht unverhältnismäßig hoch sein, da das ABGB Verträge für nichtig erklärt, wenn das Entgelt im Missverhältnis zur Leistung steht.

2. Das Mietverhältnis liegt im Vollanwendungsbereich des MRG:

Fällt der Mietvertrag in den Vollanwendungsbereich des MRG, so enthält er in den meisten Fällen eine Wertsicherungsklausel, auch Indexklausel genannt. Diese Klausel legt fest, dass sich die Miete anhand der Richtwerte oder Kategoriezinsbeträge erhöhen muss. Zu diesen Mietzinsen können Zu- oder Abschläge kommen.

Die letzte Anpassung der Richtwertmietzinse war am 1. April 2023. Die letzte Anpassung der Kategoriemietzinse fand am 1. Juli 2023 statt. Seit 2024 gilt für Richtwert und Kategoriebeträge außerdem die Mietpreisbremse.

Wegen der steigenden Mietzinse hat sich die österreichische Bundesregierung auf die Einführung einer Mietpreisbremse von 5 Prozent geeinigt, die von 2024 bis 2026 in Kraft sein soll. Von der Mietpreisbremse sind allerdings nur drei Viertel aller Mietverhältnisse betroffen. Richt- und Kategoriemieten, sowie Mieten für Genossenschaftswohnungen dürfen demnach um maximal 5 Prozent ansteigen.

Um eine Mieterhöhung rechtswirksam umzusetzen, musst du sie schriftlich ankündigen. Fällt der Mietvertrag in den Anwendungsbereich des MRG, ist die Frist hierfür 14 Tage vor der Fälligkeit der Mieterhöhung. Da Vermieter die Miete nur alle zwei Jahre am 1.April erhöhen können, solltest du dir das genaue Datum der Mieterhöhung notieren.

Außerdem solltest du beachten, dass der Fälligkeitstermin auf den 5. Des Monats festgelegt ist. Das bedeutet, dass die Mieterhöhung erst im Folgemonat wirksam werden kann. Das Ankündigungsschreiben muss dementsprechend spätestens am 21. April beim Mieter eintreffen. Unterliegt der Mietvertrag nicht dem MRG, so gelten die im Mietvertrag festgelegten Vereinbarungen.

Führt ein Vermieter umfassende Sanierungen durch, wie zum Beispiel die Verbesserung der Dämmung, kann er die Kosten anteilig auf die Mieter umlegen, sofern diese nicht durch die Mieteinnahmen der nächsten 10 Jahre gedeckt werden.

Diese Art der Mieterhöhung erfordert jedoch eine Entscheidung durch eine Schlichtungsstelle oder ein Gericht. Bei der Verhandlung, zu der alle betroffenen Mieter eingeladen werden, wird geprüft, ob die Maßnahmen notwendig sind, die Kosten angemessen und nicht durch die Mieteinnahmen der kommenden Jahre gedeckt sind.

Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, so wird die Mieterhöhung automatisch nach einem festgelegten Zeitraum durchgeführt. Dabei muss jedoch mindestens ein Jahr zwischen den Erhöhungen liegen. Außerdem muss im Vertrag ein konkreter Geldbetrag festgelegt sein.

Im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes (MRG) ist eine rückwirkende Anpassung der Miete bei Kategoriemieten, Richtwertmieten und angemessenen Mieten nicht zulässig. Im Teilanwendungsbereich und Vollausnahmebereich hingegen kann eine rückwirkende Erhöhung ("Nachverrechnung") für maximal drei Jahre erfolgen.

Mieter können die Höhe ihres Mietzinses bei einer Schlichtungsstelle prüfen lassen, die den Mietzins in einigen Fällen anhand der Richtwerte oder Kategoriebeträge herabsetzt. Bei unbefristeten Mietverträgen haben Mieter 3 Jahre nach der Mieterhöhung Zeit, um die Miete überprüfen zu lassen. Bei befristeten Mietverträgen hingegen gilt eine Frist von 6 Monaten.

Als Vermieter in Österreich sollte dir bewusst sein, ob und wann du die Miete einer Immobilie erhöhen kannst. Hierbei kommt es immer darauf an, ob die Mietwohnung dem Mietrechtsgesetz unterliegt oder nicht. Ist das Mietverhältnis im Anwendungsbereich des MRG, gelten die Regelungen den ABGB. Ist das MRG nur teilweise oder gar nicht anwendbar, kann der Mietzins anhand der Richtwerte oder Kategoriebeträge erhöht werden. Rückwirkende Mieterhöhungen sind nur dann möglich, wenn der Mietvertrag im Teil- oder Vollanwendungsbereich des MRG liegt.