Staffelmiete: Wie funktioniert ein Staffelmietvertrag?

Erfahre alles Wichtige rund um das Thema Staffelmiete: von der Funktionsweise und den rechtlichen Rahmenbedingungen bis zu den Vor- und Nachteilen für Vermieter.

Paulin

5 Minuten Lesezeit

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Aktualisiert am 1 Nov. 2024

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Vermietung

Als Vermieter möchtest du eine gerechte und langfristig profitable Mieteinnahme erzielen? Dann könnte die Staffelmiete die passende Option für dich sein. In diesem Artikel erfährst du, was man unter der Staffelmiete versteht und was es bei der Umstellung auf eine Staffelmiete zu beachten gibt. Erfahre außerdem, ob die Mietpreisbremse bei Staffelmietverträgen gilt, welche Vor- und Nachteile die Staffelmiete bei der Vermietung deiner Immobilie mit sich bringen kann und welche rechtlichen Aspekte du unbedingt berücksichtigen solltest.

Die Staffelmiete ist eine Mietform, bei der der Mietzins in vorher vertraglich vereinbarten Intervallen (z.B. einmal pro Jahr) ansteigt. Diese steht im Gegensatz zur klassischen Form der Miete, bei der die Miete während der gesamten Mietdauer unverändert bleibt oder nur unter bestimmten Bedingungen geändert wird. Die Staffelmiete kann nicht nur bei befristeten Mietverhältnissen, sondern auch bei unbefristeten Mietverträgen zur Anwendung kommen.

Eine Staffelmiete ist gemäß § 557a des Bürgerlichen Gesetzbuches nur zulässig, wenn sie im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Um sicherzustellen, dass die Mieterhöhung gerecht und transparent ist, solltest du den genauen Betrag der Mieterhöhung (in Euro) und das Datum der Mieterhöhung im Staffelmietvertrag festlegen.

Die Erhöhung der Miete darf höchstens einmal pro Jahr erfolgen. Beim Staffelmietvertrag kommt die Kappungsgrenze in Gegenden ohne Mietpreisbremse außerdem nicht zur Anwendung, was sich vorteilhaft auf den Vermieter auswirkt. Im deutschen Mietrecht ist zudem keine maximale Höhe für die Staffelmiete festgelegt.

Man sollte beachten, dass beim Staffelmietvertrag keine Erhöhung der Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen stattfinden darf. Wird diese Regelung missachtet, kannst du mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 Euro rechnen.

Die Laufzeit einer Staffelmiete ist in Deutschland gesetzlich nicht begrenzt. Das bedeutet, dass du als Vermieter mit dem Mieter frei vereinbaren kannst, wie lange die Staffelmiete gelten soll. In der Regel wird die Laufzeit der Staffelmiete jedoch auf 1 bis 3 Jahre begrenzt.

Nachdem die Staffelmiete ausgelaufen ist, kannst du mit dem Mieter erneut eine Staffelmiete vereinbaren. Wird jedoch keine Verlängerung der Staffelmiete vereinbart, wird die folgende Mieterhöhung anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete festgelegt.

Der Staffelmietvertrag kann eine Klausel beinhalten, die besagt, dass das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens 4 Jahre nach Abschluss des Staffelmietvertrags ausgeschlossen ist. Das bedeutet, der Mieter darf gemäß § 557a des BGB seine Kündigung frühestens nach Ablauf dieses Zeitraums einreichen. Der Vermieter hingegen behält trotzdem ein Kündigungsrecht.

Die Mietpreisbremse gilt auch bei der Staffelmiete. Das bedeutet, dass Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei Neuvermietung nicht beliebig hoch ansetzen können, sondern sich an gesetzlich festgelegte Höchstgrenzen halten müssen. Die Miete bei der Staffelmiete darf gemäß § 558 des BGB in Gebieten mit Mietpreisbremse die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als 10 Prozent überschreiten.

Die Mietpreisbremse setzt jedoch erst bei der Neuvermietung ein und hat keinen Einfluss auf bereits vereinbarte Staffelmieten. Das heißt, dass Vermieter bei bereits bestehenden Staffelmieten die in der Vereinbarung festgelegten Steigerungen weiterhin durchführen können, auch wenn die gesetzlichen Höchstgrenzen überschritten werden sollten.

Als Vermieter kannst du auf die Staffelmiete umsteigen, indem du mit dem Mieter eine Vereinbarung triffst und einen neuen Mietvertrag abschließt. In dieser Vereinbarung werden die neuen Mietbedingungen festgelegt, einschließlich der Höhe und Häufigkeit der Mietsteigerungen sowie des Zeitpunkts des Inkrafttretens der Staffelmiete.

Wenn der Mieter mit der Änderung des Mietvertrags nicht einverstanden ist, kannst du die Staffelmiete nicht einführen und musst bei der herkömmlichen Mietpreisbindung bleiben. Es ist auch ratsam, vor der Umstellung auf die Staffelmiete die rechtlichen Vorschriften zu prüfen und gegebenenfalls eine juristische Beratung in Anspruch zu nehmen.

Bei Staffelmietverträgen muss der Vermieter dem Mieter keine zusätzliche Ankündigung zukommen lassen, wenn sich der Mietzins im Rahmen des Vertrags erhöht, da die Mieterhöhung bereits bei Vertragsabschluss festgelegt ist.

Wann ist ein Staffelmietvertrag ungültig?

Wenn die festgelegte Staffelmiete mehr als 20 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt und in der betreffenden Stadt ein Mangel an Wohnraum besteht, kann die Miete als unverhältnismäßig betrachtet werden, was den Staffelmietvertrag ungültig macht.

Die Staffelmiete als Vereinbarung des Mietpreises hat für Vermieter sowohl Vor- als auch Nachteile, die es abzuwägen gilt. Man sollte jedoch beachten, dass die Vor- und Nachteile der Staffelmiete für Vermieter von verschiedenen Faktoren abhängen, wie zum Beispiel der aktuellen Marktlage, der Lage und der Größe der Wohnung sowie von den individuellen Präferenzen und Bedürfnissen des Vermieters. Folgende Vor- und Nachteile sind zu beachten:

Vorteile

• Planungssicherheit: Mit einer Staffelmiete hast du eine gewisse Planungssicherheit, da du schon im Voraus weißt, wie hoch die Miete in den kommenden Jahren sein wird.
• Anpassung an die Inflation: Durch die Staffelmiete kannst du als Vermieter die Miete an die Inflation anpassen, was dazu führt, dass du auch in Zukunft eine angemessene Rendite erwirtschaften kannst.
• Vermeidung von Konflikten: Da bei der Staffelmiete die Mieterhöhungen bereits im Vorhinein festgelegt sind, ist das Risiko für potenzielle Konflikte mit dem Mieter geringer.

Nachteile

• Geringere Flexibilität: Eine Staffelmiete kann für Vermieter auch eine Einschränkung bedeuten, da sie nicht die Möglichkeit haben, die Miete individuell an die aktuelle Marktlage anzupassen.
• Schwierigkeiten bei der Neuvermietung: Eine höhere Miete aufgrund der Staffelmiete kann es schwieriger machen, neue Mieter zu finden, wenn der Markt bereits von anderen günstigeren Angeboten übersättigt ist.
• Negative Auswirkungen bei zu hohen Staffelerhöhungen: Wenn die Staffelerhöhung zu hoch ausfällt, kann dies zu unmut und Frustration bei den Mietern führen und letztendlich dazu führen, dass sie die Wohnung kündigen.

Die Indexmiete und die Staffelmiete sind beides Möglichkeiten, eine Mieterhöhung im Voraus zu vereinbaren, jedoch unterscheiden sie sich in ihrer Ausgestaltung. Während die Staffelmiete eine festgelegte jährliche Mieterhöhung vorsieht, orientiert sich die Indexmiete an einem bestimmten Preisindex.

Das bedeutet, dass die Miete periodisch an die aktuelle Inflation angepasst wird. Bei der Indexmiete kann die Miete nicht nur steigen, sondern auch sinken. Beim Staffelmietvertrag ist die Mieterhöhung festgelegt und kann nicht aufgrund von Veränderungen der Inflation schwanken.

Staffelmietverträge bieten für Vermieter oft mehr Vorteile im Vergleich zu Indexmieten. Vermieter, die eine möglichst reibungslose Verwaltung von Mieterhöhungen anstreben, ziehen die Option einer Staffelmiete in Erwägung. Dies liegt daran, dass in einem Staffelmietvertrag die Zeitpunkte und die Höhe der Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag festgelegt sind, was den Verwaltungsaufwand erheblich reduziert.

Anhand der folgenden Beispiele lässt sich zeigen, wie sich eine Staffelmiete auf die Miete auswirkt und wie sich die Anpassungen in der Praxis gestalten können.

• Beispiel A: Ein Vermieter vereinbart mit seinem Mieter einen Staffelmietvertrag mit einer Anpassung alle 2 Jahre. Die Miete steigt dabei um 3% pro Staffel. Die Miete beträgt zu Beginn des Mietverhältnisses 600 Euro und erhöht sich nach zwei Jahren auf 618 Euro und nach weiteren zwei Jahren auf 636,54 Euro.

• Beispiel B: Ein Vermieter vermietet ein Ladenlokal und vereinbart mit dem Mieter im Staffelmietvertrag eine Anpassung der Miete alle 5 Jahre. Die Miete steigt dabei um 10% pro Staffel. Die Miete beträgt zu Beginn des Mietverhältnisses 1000 Euro und erhöht sich nach fünf Jahren auf 1100 Euro und nach weiteren 5 Jahren auf 1210 Euro.

Die Staffelmiete bietet Vermietern viele Vor- und Nachteile. Vor allem überzeugt die Planungssicherheit, da die Mieterhöhungen bereits im Voraus festgelegt werden und somit keine Überraschungen entstehen. Zudem können Vermieter durch die Staffelmiete eine regelmäßige Mieterhöhung erzielen, die aufgrund von Inflation oder anderen Faktoren gerechtfertigt ist.

Dadurch kannst du als Vermieter deine Einnahmen langfristig planen und absichern. Allerdings sollte man als Vermieter beachten, dass eine zu hohe Mieterhöhung dazu führen kann, dass der Mieter kündigt und die Wohnung leer steht. Als Vermieter solltest du vor der Umstellung auf die Staffelmiete auf jeden Fall die Vor- und Nachteile abwägen und eine für deine Situation passende Lösung finden.